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“防范金融风险”旋律下 房产行业告别暴涨时代

樯马网2021-02-12 08:18:31

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当下防范金融风险的顶层属性,反馈到楼市,意味着贷款总量的控制,房贷利率优惠也很难再有。

1月18日,国家统计局发布6月份70个大中城市房价统计数据,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。

这一房价企稳、乃至过半微跌的数据,在让刚需购房人群恐慌情绪得到释放的同时,也容易令人产生另一种错觉:一二线城市楼市的拐点已经到来了。

期望楼市拐点的道德诉求可以理解,但是切不可忽略现实逻辑。

诸如北京、上海等大城市,最近几个月频现的环比小幅下跌,本质上是前期暴涨之后的小幅回调,是在限贷限购等政策严控之下的正常现象,我们不能因此认为楼市拐点已到。

从本轮楼市的区域传导路径来看,在去年底一线和二线热点城市陆续启动楼市调控之后,迎来了重庆、长沙、青岛、西安等次二线城市的房价大幅补涨,而在次二线城市也启动楼市调控的近三个月,长春、九江、扬州、金华等三线城市则接棒补涨。

本轮房价上涨的区域轮动现象,说明了什么?说明在我国城市化刚走过半程之际,一二线城市的房价整体上涨的内在动能依然存在。要知道,我国目前的城镇化率才57%(截至2016年底)。如果去除小城镇和相当一部分欠发达县,我国真实的城市化率可能才45%左右,至少还有25个百分点的空间,也就是说,未来15年内,还有近2亿人将迁移到一、二、三线城市。

强调房价的现实逻辑,并非是说未来还会暴涨,而是说刚需群体不宜对房价回调幅度过于期待,毕竟限购限贷永远仅是阶段性权宜之计,难以成为常态化政策。

但是,在二线城市普遍扩大住宅用地面积(一线城市没有)、尤其是“防范金融风险”已置于顶层设计之下,我们也不必担心未来房价会暴涨——在刚刚结束的全国金融工作会议上,“风险”已成高频词汇。

过去一年半,一二线房价的轮番大幅暴涨,除了城市化的中长期助涨动能之外,关键是金融市场的流动性严重过剩,加之楼市去库存之下商业银行的房贷优惠,中长线的助涨动能与短期的货币刺激叠加在一起,必然会导致短期房价涨幅失控的窘境。

当下带有顶层设计属性的防范金融风险,反馈到我国楼市层面,也就变相意味着,在未来一段时期内,个人房贷以及开发商贷款的总量是要控制的,房贷利率的优惠也很难再有。此外,货币政策的明确偏稳健,将会导致市场流动性整体偏紧,这样的状态仍将延续一段时间,也同样会传导到楼市。

什么是折价率

在金融防风险的主旋律下,我国楼市将告别暴涨、迎来缓涨阶段(一二线城市)。未来的房地产市场,事实上也将与A股投资逻辑一样,将从既往的炒作逻辑切换到价值投资逻辑。也就是说,以往随便买房都能大赚特赚的时代,已经一去不复返了。至于具体某一城市的房价潜力判断,就要综合参考其人口增量、产业结构、房价收入比和住宅租售比等多个维度。

□杨国英(中国金融智库研究员)

(新京报) 




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